Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność?

Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność?

Pleśń w bloku potrafi działać jak cichy lokator: na początku prawie jej nie widać, a po czasie przejmuje ściany, sufit i nastrój domowników. W dodatku wiele osób od razu pyta o jedno: Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność? Odpowiedź nie zawsze jest prosta, bo w grę wchodzą i techniczne przyczyny, i codzienne nawyki, i obowiązki właściciela, wspólnoty albo spółdzielni.

W tym tekście opisuję temat w sposób praktyczny, z życia. Bez trudnych słów, za to z jasnym podziałem: co zwykle powoduje pleśń, kto ma co zrobić, jak zbierać dowody i kiedy warto sięgnąć po pomoc fachowca. Dzięki temu łatwiej będzie ocenić sytuację i uniknąć przepychanek typu „to na pewno wasza wina”.

Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność?

Zacznijmy od podstaw: odpowiedzialność najczęściej zależy od tego, gdzie jest źródło wilgoci i kto ma wpływ na usunięcie przyczyny. Pleśń to zwykle skutek, a nie „wada samej farby”.

Najczęstsze źródła problemu w budynkach wielorodzinnych to:

• Zawilgocenie ścian przez przeciek z dachu, balkonu albo elewacji

• Nieszczelne piony wodno-kanalizacyjne lub awaria instalacji w ścianie

• Słaba wentylacja w łazience i kuchni (np. niedrożne kratki)

• Mostki termiczne, czyli miejsca, gdzie ściana szybciej się wychładza i „łapie” skropliny

• Zbyt duża wilgoć w mieszkaniu (suszenie prania, brak wietrzenia, zasłonięte nawiewniki)

Jeśli przyczyną jest element wspólny budynku (dach, elewacja, piony, wentylacja zbiorcza), odpowiedzialność zwykle leży po stronie zarządcy: wspólnoty lub spółdzielni. Jeśli przyczyna leży w środku mieszkania i wynika z używania lokalu, sprawa częściej dotyczy właściciela albo najemcy.

W codziennej praktyce najwięcej sporów bierze się stąd, że łatwo zobaczyć czarne kropki, ale trudniej ustalić, skąd przyszła wilgoć. Dlatego warto podejść do tematu spokojnie, jak do diagnozy u lekarza: najpierw szukamy źródła, dopiero później „leczymy” ściany.

Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność? Najpierw przyczyna, potem sprzątanie

Samo zmycie pleśni to często tylko zamiatanie problemu pod dywan. Owszem, pomaga na chwilę, ale jeśli wilgoć dalej pracuje w ścianie, nalot wróci. Dlatego odpowiedzialność warto dzielić na dwa etapy:

• Usunięcie przyczyny (np. naprawa dachu, pionu, nieszczelności)

• Usunięcie skutków (osuszenie, odgrzybianie, naprawa tynku, malowanie)

Zdarza się, że zarządca usuwa przyczynę, ale lokator nadal zostaje z kosztami odnowienia mieszkania. Bywa też odwrotnie: lokator usuwa „skutek” na własną rękę, a po miesiącu pleśń wraca, bo nikt nie naprawił źródła. Dlatego tak ważne jest spisanie ustaleń na piśmie.

Jeśli potrzebujesz uporządkować prace remontowe, czasem przydają się konkretne rozwiązania do czyszczenia i przygotowania powierzchni, ale kluczowe i tak jest jedno: najpierw wilgoć, dopiero potem wykończenie.

Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność?

W mieszkaniach wynajmowanych temat odpowiedzialności potrafi być jeszcze bardziej drażliwy. Najemca mówi: „To wada budynku”, a właściciel: „To przez wasze używanie”. Prawda bywa po środku.

Najczęstszy, prosty podział wygląda tak:

• Właściciel lub zarządca odpowiada za stan techniczny lokalu i budynku (nieszczelności, wadliwa wentylacja, awarie w ścianach, przecieki)

• Najemca odpowiada za codzienne użytkowanie (wietrzenie, utrzymanie drożnych kratek, niezaklejanie nawiewników, rozsądne suszenie prania)

Jeśli w mieszkaniu nie ma dopływu świeżego powietrza (np. szczelne okna bez nawiewników), a wentylacja działa słabo, trudno wymagać od najemcy cudów. Z drugiej strony, gdy przez długi czas okna są wiecznie zamknięte, a wilgoć stoi w powietrzu jak mgła, pleśń ma idealne warunki.

Jak rozmawiać z zarządcą i nie ugrzęznąć w sporze

W praktyce najlepiej działa spokojna, konkretna komunikacja. Zamiast pisać „mam pleśń, proszę coś zrobić”, lepiej przygotować krótką notatkę: gdzie, od kiedy, jak szybko się powiększa i co już zauważyłeś.

Pomaga też zrobić proste rzeczy, które nie kosztują wiele:

• Zrób zdjęcia z datą (te same miejsca co kilka dni)

• Zapisz, kiedy pojawił się zapach wilgoci albo mokre plamy

• Sprawdź, czy kratka wentylacyjna „ciągnie” (kartka papieru przy kratce)

• Jeśli był przeciek, zgłoś to od razu i poproś o potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia

Gdy sytuacja się przedłuża, czasem potrzebne są informacje od osoby, która zna się na wilgoci i wentylacji. Taka opinia potrafi zakończyć spór, bo przenosi rozmowę z poziomu emocji na poziom faktów.

Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność?

Ustalenie winy bez sprawdzenia budynku to trochę jak ocenianie książki po okładce. Dlatego w sporach o pleśń liczą się dowody. Wiele osób przegrywa nie dlatego, że nie ma racji, tylko dlatego, że nie ma żadnych zapisów.

Co może być dowodem w sprawie o pleśń:

• Zdjęcia i nagrania pokazujące rozwój problemu

• Protokoły z przeglądów, napraw, zgłoszeń awarii

• Wyniki pomiaru wilgotności i temperatury (np. z prostego miernika)

• Opinia fachowca od budownictwa, wentylacji lub osuszania

• Korespondencja z administracją (maile, pisma)

Jeśli jest podejrzenie, że problem robi instalacja w ścianie lub nieszczelny balkon, zarządca powinien zorganizować sprawdzenie. Lokator z kolei powinien umożliwić dostęp do mieszkania w rozsądnym terminie. W praktyce to współpraca, bo bez wejścia do lokalu często nie da się nic udowodnić.

Kiedy wina leży po stronie części wspólnych budynku

Najbardziej typowe sytuacje, w których odpowiedzialność spada na wspólnotę albo spółdzielnię, to:

• Przecieki z dachu lub nieszczelna elewacja

• Zawilgocone piwnice i podciąganie wilgoci po ścianach

• Nieszczelne piony i instalacje przechodzące przez wiele mieszkań

• Źle działająca wentylacja zbiorcza lub brak przeglądów

W takich przypadkach pytanie Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność? zwykle ma odpowiedź: ten, kto zarządza częścią wspólną, bo to on ma obowiązek utrzymać budynek w należytym stanie.

Jeżeli po naprawie trzeba jeszcze przygotować powierzchnię do odnowienia, czasem przydają się technologie usprawniające prace porządkowe. Ale pamiętaj: kosmetyka bez osuszenia to krótkotrwały efekt.

Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność?

Gdy pleśń już się pojawiła, łatwo wpaść w tryb „zrobię cokolwiek, byle zniknęło”. Tyle że niektóre działania mogą pogorszyć sprawę, na przykład szczelne zamalowanie wilgotnej ściany. To jak założenie plastra na ranę, której nikt nie oczyścił.

Skuteczna kolejność działań jest zwykle taka:

• Ustal źródło wilgoci (awaria, wentylacja, mostki termiczne, przeciek)

• Zgłoś problem na piśmie do administracji lub właściciela

• Zabezpiecz zdrowie domowników: częste wietrzenie, ograniczenie wilgoci, sprzątanie nalotu w rękawicach

• Napraw przyczynę i osusz miejsce

• Dopiero potem odnów powierzchnię

Co z kosztami, zdrowiem i bezpieczeństwem domowników

Pleśń nie jest tylko „brzydką plamą”. U części osób może nasilać alergie, podrażniać drogi oddechowe i obniżać komfort życia. Jeśli problem dotyczy sypialni dziecka albo osoby starszej, nie warto czekać miesiącami na ruch administracji.

W pilnych sytuacjach dobrze jest:

• Przenieść łóżko i meble kilka centymetrów od ściany, żeby powietrze krążyło

• Nie suszyć prania w tym samym pomieszczeniu

• Utrzymywać umiarkowane ogrzewanie (zimno + wilgoć to prosta droga do nalotu)

Jeśli planujesz odnowienie ścian po zakończeniu napraw, czasem potrzebne są środki do doprowadzenia podłoża do porządku, zwłaszcza gdy wcześniej były tam stare powłoki. To etap pomocniczy, ale potrafi zrobić różnicę w trwałości wykończenia.

Na koniec wróćmy do sedna: Pleśń w budynkach wielorodzinnych – kto ponosi odpowiedzialność? Najczęściej ten, kto odpowiada za przyczynę wilgoci. Dlatego zamiast wojny na domysły, lepsza jest spokojna diagnoza, dokumentowanie sprawy i jasne ustalenia. Wtedy budynek przestaje być polem sporu, a znów staje się miejscem do normalnego życia.

Jeżeli chcesz uporządkować temat prac po usunięciu problemu, mogą pomóc detale dotyczące przygotowania powierzchni, a przy bardziej wymagających zabrudzeniach także sprawdzone podejście do usuwania starych warstw. W specyficznych przypadkach, gdy potrzebne jest dopracowanie podłoża, bywa użyteczny konkretny produkt oraz szybszy etap prac porządkowych.